Wonen

In 2022 evalueren we het Masterplan Wonen Soest op hoofdlijnen. We brengen de effecten in kaart en kijken of we moeten bijsturen. Thema's die hierbij van belang zijn, zijn de betaalbaarheid van wonen, de recente landelijke en provinciale plannen zoals de mogelijkheid van de invoering van zelfbewoningsplicht maar ook het voornemen van het Rijk om de Huisvestingswet te wijzigen waardoor vanaf 2023 de helft van de vrijgekomen koophuizen toe gewezen kan worden aan mensen uit de eigen gemeente. Het gaat dan om woningen tot de NHG-grens van 355.000 euro. Vanzelfsprekend zal over bovengenoemde onderwerpen afstemming plaatsvinden met de woningcorporaties die actief zijn binnen de gemeente Soest.

In het coalitieakkoord gaven we aan dat we ons in deze bestuursperiode willen voorbereiden op de woningbehoefte op de lange termijn, na 2030. We starten volgend jaar de zoektocht naar nieuwe locaties voor woningbouw voor de periode vanaf 2030. Dit is als één van de uit te werken programma’s onder de omgevingsvisie benoemd (Programma Selectie van toekomstige bouwlocaties). In een participatietraject met inwoners willen we komen tot locatiekeuzes. We stellen hiervoor een startnotitie op en vragen u voor dit traject 120.000 euro vrij te maken.

We leggen de focus op enkele grote woningbouwprojecten. Hiermee zorgen we dat de woningbouwproductie op peil blijft, we invulling geven aan ambities rond betaalbaar wonen en er ruimte komt voor positieve maatschappelijke neveneffecten van woningbouw, zoals meer ruimte voor klimaatadaptatie of meer voorzieningen. Het gaat hierbij om ontwikkelingen in onder andere Soesterberg/Soesterberg Noord, de Meent en de Dalweg. 

Een apart onderdeel in het Masterplan zijn de kamers 2 en 3 in Soesterberg Noord. In 2022 is een advies uitgebracht door Twijnstra Gudde als antwoord op de vraag vanuit de taskforce om de integrale opgave Soesterberg te beschrijven en door te rekenen. We kunnen de transformatie van de kamers aanvliegen vanuit een actieve grondpolitiek of een meer faciliterende. Wij komen in het eerste kwartaal van 2023 met voorstellen bij uw raad over de grondpolitiek en de eventuele aankoop van het defensieterrein ten behoeve van een bedrijventerrein. Naast wonen en werken is ook een school gepland. Hiervoor heeft de gemeente in 2020 grond aangekocht. Deze grond brengt de gemeente in de totale door te rekenen businesscase van kamer 2 en 3 Soesterberg Noord in. 

De taskforce Bouwen en Wonen heeft in 2022 het project Soesterberg Noord, kamers 2 en 3 vlot getrokken. Er is het afgelopen jaar gewerkt aan een gebiedsvisie voor het gehele gebied om de verschillende particuliere initiatieven stedenbouwkundig op elkaar aan te laten sluiten. Op die manier voert de gemeente regie op de ontwikkelingen. Deze werkzaamheden lopen door in 2023. De dekking voor 2022 kwam vanuit de taskforce en de provinciale subsidie. De dekking van de te maken kosten in 2023 vinden we in de Reserve investeringsfonds. Afhankelijk van de keuze van de te voeren grondpolitiek brengen we deze kosten ten laste van de exploitatiebegroting en/of anterieure overeenkomsten

Het project de Meent bestaat uit twee onderdelen:

• Primair, het brandveilig maken van het woonwagencentrum De Meent door bouwkundige maatregelen of herinrichting. De verwachte kosten daarvan bedragen 3,5 miljoen aan investeringen, waaronder capaciteit, externe deskundigheid en nadere onderzoeken.
• Secundair, het in ontwikkeling laten brengen van aangrenzende gronden waarop de gemeente Soest in 2021 Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) heeft gevestigd. In november wordt de gemeenteraad bijgepraat over de ontwikkelscenario’s.

Nu wordt er voor de primaire doelstelling een bedrag gevraagd van 3,5 miljoen euro om in 2023 en het daaropvolgende jaar het woonwagencentrum verder brandveilig te maken en de leefbaarheid te vergroten. Het zijn immers huurders van de gemeente Soest zelf. Gezien de lange doorlooptijden van een eventuele gebiedsontwikkelingen (waarschijnlijk tot meer dan 5 jaar) bij het woonwagencentrum De Meent is het, ondanks het feit dat een aantal korte termijn maatregelen zijn genomen, niet mogelijk de brandveiligheid van het woonwagencentrum in de tijd weg te schuiven. De primaire doelstelling dient vanuit integraal veiligheid- en leefbaarheidsperspectief echt in 2023 gerealiseerd te zijn.

In 2023 wordt het ontwerp bestemmingsplan ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad en de tender wordt verder uitgevoerd om een ontwikkelaar te selecteren. Tevens wordt de C2000-zendmast verplaatst om de ruimte vrij te maken voor de uitwerking van de plannen. Het integraal plan werken we verder uit om tot definitieve ontwerpen te komen.

Ten slotte gaan we verder met de uitvoering van de woondeal die de negen gemeenten in de regio Amersfoort hebben gesloten met het Rijk, de provincie en woningbouwcorporaties. Voor meerdere thema's gaan we met deze partijen samenwerken. Dit gaat over het versnellen van woningbouw, het bereikbaar houden van kernen, duurzaam en groen bouwen, wonen en zorg en vitale wijken.

Na het vaststellen van het Programma Masterplan Soesterberg in 2010, is in Soesterberg de leefbaarheid verbeterd door de realisatie van allerlei ontwikkelingen. Namelijk de oververkluizing over de N237, het vliegdekpark als groenvoorziening, herinrichting van de winkelstraat, Soesterdal, Vernieuwing van de Banninghal, realisatie van woningbouw op het Dorpsplein tegenover de drie Eiken, aanleg van de oostelijke en de westelijke ontsluiting, Dorpshart en de transformatie van kamer 1 op Soesterberg-Noord. Het Masterplan is nog niet af. In 2023 zijn we bezig met de aanpassing van de wegen Veldmaarschalk Montgomeryweg, en Postweg van 50km/u naar 30km/u.

Binnen dit samenwerkingsverband van provincie Utrecht, gemeente Zeist en gemeente Soest is al een aantal projecten gerealiseerd. Gemeente Soest is projecttrekker van de projecten Sauna Soesterberg, Groene Hoogte en Oude Tempel. De Sauna en Groene Hoogte zijn inmiddels afgerond. In 2023 gaan we verder met de ontwikkeling van Oude Tempel nu het bestemmingsplan onherroepelijk is. Dat betekent dat we een definitief beeldkwaliteitsplan maken, een overeenkomst met de potentiële ontwikkelaar en voorbereiding treffen voor het bouwrijp maken.

De provincie is projecttrekker van het project Woonwijk Vliegbasis als onderdeel van de aanpassingen naar Park en woonwijk van de voormalige Vliegbasis Soesterberg. In 2023 hoopt de provincie Utrecht op afronding van de nu nog benodigde bestemmingsplan aanpassing. Gemeente Soest en Zeist zorgen voor het doorlopen van de bestemmingsplanwijzigingen en procedures. 

Provincie Utrecht heeft inmiddels een aanvraag gedaan voor een ontheffing van de Wet Natuurbescherming op 23 hectare grond van de voormalige vliegbasis om dat om te turnen in een natuur inclusieve woonwijk. Helaas bevindt zich onder de beoogde woonwijk een grote bodemverontreiniging in de vorm van de stof PFOS uit voormalige brandblusmiddelen. Provincie Utrecht is in gesprek met de voormalig eigenaar Defensie om tot een passende oplossing te komen dat in 2023 wordt verwacht. 

De projectfinanciën zijn conform de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) Vliegbasis van 2015 gedekt in een grondexploitatie. Op basis van de SOK is een eventueel financieel risico gelijkelijk verdeeld over de partners Soest, Zeist en Provincie Utrecht met een maximum van 9 miljoen voor de gemeente Soest. De inzet van mensen en middelen om gezamenlijk deze toekomstige woonwijk van Soesterberg in te richten en vorm te geven (komt later in beheer bij de gemeente Soest en Zeist) is niet gedekt in de grondexploitatie conform de SOK. Afgelopen jaren heeft beperkte inzet plaatsgevonden op de nadere uitwerking en planvorming van de woonwijk. Komende jaren gaat deze inzet toenemen. Vanuit gemeente Soest is een projectteam betrokken bij de woonwijk Vliegbasis. Het gaat dan meer om een toetsende en coördinerende rol bij de verschillende producten die de projectgroep Vliegbasis aanbiedt. De kosten hiervan ramen we op 100.000 euro per jaar voor de komende 4 jaar.

Portaal heeft de wens hun bestaande woningbouwvoorraad te vervangen door nieuwbouw en daarnaast 100 nieuwe woningen te bouwen, dus intensiever terug te bouwen. Dit heeft een directe uitwerking op de omliggende openbare ruimte (onder andere verkeer, parkeren, riolering etc.). Dit biedt de gemeente kansen op een integrale ontwikkeling en het verbinden van een aantal doelen, denk aan de energietransitie, klimaatadaptatie, uitvoering van het volkshuisvestelijke beleid en het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteit in Soesterberg in haar algemeenheid.

Eerder is door de gemeenteraad 75.000 euro beschikbaar gesteld om in beeld te brengen wat nodig is in de openbare ruimte om deze ontwikkeling mogelijk te maken. In een eerste versie van het PvA Kom Soesterberg hebben we de ambities voor de herinrichting van de openbare ruimte rondom de voorziene herstructureringslocaties voor Portaal in het gebied tussen de Van Angerenstraat en de Simon Stevinlaan bepaald. Deze ambities zijn uitgewerkt in een drietal scenario’s, met een voorkeursscenario inclusief inzicht in het benodigde budget.
 
Vooruitlopend op de definitieve keuze, hebben we de kapitaalslasten voor de uitvoering van dit plan opgenomen in de begroting 2023. De uitwerking heeft een financieel beslag met een bandbreedte van 2,4 en 3,7 mln door te voorzien in een reservering door de verhoging van de jaarlijkse kapitaallasten met een bedrag tussen de 113.000 en 158.000 euro. De voorbereiding en uitvoering van dit project zal circa 610.000 euro voor de jaren 2023 tot en met 2025 aan extra inzet vragen. Deze kosten hebben we eveneens geraamd in de begroting.

Het gebiedsprogramma Amersfoortsestraat werken we verder uit in een visie op wonen, werken, mobiliteit en recreatie en natuur in de omgeving van de al oude Amersfoortsestraat tussen de Van Weerdenpoelmanweg / Richelleweg en de gemeentegrens met Amersfoort. Dat als verlengde en tegenhanger voor de onlangs vastgestelde Visie Amersfoortse Heuvelrug van de gemeente Amersfoort.

De behoefte aan een dergelijke visie is groot gezien de vele wensen van perceeleigenaren en medeoverheden in en rond dit gebied. Denk aan het transformeren van bedrijfspanden naar woningbouwlocaties, het aanpassen van recreatieterreinen, het aanleggen en versterken van recreatieve routes, het beschermen en versterken van natuurcorridors en de wens tot versterken van de verkeers- en vervoersfunctie (wellicht Hoogwaardig Openbaar Vervoerverbinding HOV) en verbeteren van de verkeersveiligheid. Zoals het er nu uit ziet zal ook de opgave van de transitie en vernieuwing van de aanpalende eigendommen van Defensie een forse impact gaan hebben op deze cultuurhistorische as tussen Utrecht/Zeist en Amersfoort.

We willen dat de visie duidelijk en bruikbaar is. Ook vinden we integraliteit belangrijk. Verder wordt een aantal belangen geborgd waaronder het beschermen en benutten van percelen langs de Amersfoortsestraat en het benutten en beschermen van de Wegh der Weegen (Amersfoortsestraat) zelf. Ook borgt het de belangen van tegengaan van verdroging van dit deel van de Utrechtse Heuvelrug in nauwe afstemming met Waterschap Vallei en Veluwe, Vitens, Provincie Utrecht en Defensie. Dat kan niet zonder inbreng en meedenken van de gebiedseigenaren (Woningeigenaren, instellingen, bedrijven en Defensie) zelf en de Provincie Utrecht die eigenaar is van de weg en tevens bevoegd gezag is voor wat betreft de eisen in het Landelijk Gebied. In het programma nemen we ook, voor zover mogelijk, de Green and Social Deal mee die samen met Amersfoort, Leusden, Defensie en Soest nu uitgewerkt worden. Voor het borgen van de belangen vanuit de Green and Social Deal, het monitoren van mogelijke impact van de defensieopgave langs de Amersfoortsestraat en de verdrogingsopgave is op dit moment geen ambtelijke capaciteit beschikbaar. Wij stellen voor om in 2023 1 fte in te zetten om de ontwikkelingen rond de planvorming op de diverse percelen, de defensieopgave en klimaatopgave in beeld te brengen en met een advies te komen voor de aanpak en de daarvoor benodigde middelen voor de uitvoering. 

Vanwege de vele ambities op andere vlakken en dankzij uitstel van de Omgevingswet vraagt onze voorbereiding tot de beoogde invoering van de wet op 1 januari 2023 nog veel capaciteit. Maar ook na de ingangsdatum hebben we nog veel te doen. Een duurzame invoering van nieuwe (samen)werkprocessen en cultuur (competenties en gedrag) vraagt om een tijdsinvestering van medewerkers en brengt daardoor frictiekosten met zich mee. 

Bovendien is het aanpassen van de huidige regelgeving naar het Omgevingsplan een enorme klus. De wetgever geeft ons hiervoor de tijd tot 2030. De implementatie loopt dus nog een aantal jaar door. Hiervoor zijn voor de jaren 2023 en 2024 middelen gereserveerd in de meerjarenbegroting. Dit budget is hard nodig om uiteindelijk aan de wet te kunnen voldoen.

Zoals afgesproken met de raad maken we inzichtelijk welke structurele financiële effecten we verwachten na invoering van de wet. Inmiddels is een aantal besluiten door de raad genomen die impact hebben op de financiën. Een daarvan is het besluit over de mate waarin we participatie rond initiatieven verplicht stellen. In de in deze begroting opgenomen voorstellen vanuit de taskforce hebben wij hier een tijdelijk budget voor gereserveerd.

We verwachten ook financiële consequenties voortvloeiend uit de verplichting om de termijn voor vergunningverlening te versnellen van 26 naar 8 weken. Bovendien lopen we het risico van dwangsommen als de termijnen overschrijden. De financiële consequenties hiervan zijn op dit moment niet in te schatten en derhalve niet vertaald in de begroting.

De effecten van de nieuwe wetgeving op de legesheffing zijn het afgelopen jaar zo goed mogelijk in beeld gebracht en de raad neemt voor 1 januari 2023 een besluit om deze wijzigingen te laten ingaan op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet en de Wet Kwaliteitsborging. Na 1 januari 2023 blijkt uit de praktijk wat het effect is van de aanpassing van de leges en of dit nog verdere bijstelling behoeft.

Bij vaststelling van de Omgevingsvisie Soest en Soesterberg is tevens een aantal opdrachten voor omgevingsprogramma's benoemd:

• Mobiliteitsvisie
• Selectie van Woningbouwlocaties na 2030
• Programma Water, Riolering en Klimaatadaptatie 
• Coördinatie en sturing Amersfoortsestraat e.o.

Voor een aantal van deze omgevingsprogramma's brengen wij, zoals al eerder aangegeven in de junibrief, startnotities naar de raad waarin een nadere inkadering en uitwerking plaatsvindt van de genoemde opdracht. Dat doen we zodat vooraf duidelijk is binnen welke kaders het programma vorm krijgt en wat nodig is om het betreffende omgevingsprogramma uit te kunnen voeren. 

In 2023 en verder krijgen de omgevingsprogramma's dan hun vorm en inhoud, ervan uitgaande dat de organisatie formatief op sterkte is conform de voorstellen in deze begroting. Naast de 4 genoemde omgevingsprogramma's lopen diverse programma's die reeds eerder zijn gestart, zoals het programma Energietransitie, een visie op de Werklocaties en de uitvoering van het Landschap- en Natuurontwikkelingsplan. De verschillende programma's worden integraal en in samenhang vormgegeven.